la cession de bail et la sous-location sont deux options disponibles pour un locataire souhaitant quitter son logement sans pouvoir résilier son bail d’un commun accord avec le propriétaire. Ces deux alternatives présentent des différences significatives.
La cession de bail est choisie lorsque le locataire souhaite quitter définitivement son logement. En cédant votre bail, vous transférez intégralement vos droits et obligations contractuels à une autre personne, ce qui met fin à votre engagement envers le bail.
La sous-location, quant à elle, est généralement une solution temporaire. À la fin du contrat de sous-location, vous conservez le droit de réintégrer votre logement, puisque vous demeurez le principal signataire du bail et donc responsable des engagements qui y sont liés. Vous avez également des obligations envers le sous-locataire.
Lorsque vous choisissez de sous-louer votre appartement, le sous-locataire devient temporairement le locataire du logement à votre place. Il dispose alors des mêmes droits qu’un locataire, excepté le droit du maintien dans les lieux. Cela vous permet de réintégrer la demeure à la fin du bail, si vous le désirez.
La sous-location comporte certaines implications légales qu’il vous faut comprendre. Le sous-locateur — c’est-à-dire le locataire d’origine — et le sous-locataire ont tous deux des droits et des obligations à respecter pour la durée du contrat.
Les responsabilités du sous-locateur
En tant que sous-locateur, vous avez certaines obligations à remplir à la fois envers le propriétaire et le sous-locataire.
D’abord, vous devez vous assurer que la sous-location respecte les clauses du bail initial, ainsi que l’ensemble des exigences du Code civil du Québec.
En sous-louant votre habitation, vous acquérez également les responsabilités d’un locateur. Cela signifie que vous devez :
- Fournir un logement en bon état, propre, habitable et conforme aux normes de sécurité ;
- Informer le sous-locataire de toutes les clauses importantes du bail (restrictions, charges additionnelles, etc.) ;
- Veiller à la jouissance paisible du bien ;
- Veiller à ce que le bien puisse servir à l’usage pour lequel il est loué.
Ainsi, si le propriétaire ne procède pas aux réparations nécessaires dans le logement ou si vous manquez à l’une de vos obligations, le sous-locataire pourra intenter un recours contre vous.
De plus, vous demeurez responsable du bail. Le sous-locataire vous versera généralement le montant du loyer, que vous devrez transmettre au propriétaire. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement du sous-locataire, vous devrez payer vous-même le loyer au propriétaire.
Les responsabilités du sous-locataire
En ce qui concerne le sous-locataire, celui-ci a des responsabilités envers le sous-locateur et le propriétaire. Il doit ainsi respecter les conditions du bail initial, de même que les règles établies lors de la sous-location.
De même, il doit prendre soin de l’habitation, comme le ferait un locataire standard, et doit payer le montant de loyer convenu à temps.
Comment fonctionne la sous-location au Québec?
Un locataire qui souhaite sous-louer son logement peut le faire en tout ou en partie. Il devra cependant entamer les démarches appropriées pour rendre la situation officielle, qui se déclinent en trois grandes étapes :
- La conclusion d’une entente avec le sous-locataire potentiel ;
- L’avis au propriétaire ou au locateur du logement ;
- La décision de ce dernier d’accepter ou de refuser la sous-location.
Conclure un contrat avec le sous-locataire
Lorsque vous avez trouvé une personne intéressée à la sous-location, concluez immédiatement une entente écrite avec celle-ci. Elle doit être conditionnelle à l’obtention du consentement du locateur ou du propriétaire.
Pour ce faire, procurez-vous le formulaire de bail obligatoire, disponible auprès du Tribunal administratif du logement (TAL). Replacez les termes « locataire » et « locateur » par « sous-locataire » et « sous-locateur » dans la section concernant l’identification des parties.
Sachez d’ailleurs que certaines clauses du bail de sous-location peuvent différer de celles du bail initial, à une condition : elles ne doivent pas entrer en contradiction avec le contrat initial de manière à accorder plus de droits au sous-locataire que le locataire n’en possède.
Par exemple, si le bail principal interdit au locataire de fumer à l’intérieur de son logement, le sous-locataire sera également soumis à cette interdiction. À l’inverse, si le bail d’origine ne comporte pas de clause à cet effet, le contrat de sous-location pourrait l’interdire.
Informer le propriétaire par avis écrit
L’étape suivante consiste à aviser par écrit le locateur. Vous devrez lui faire parvenir un avis de sous-location contenant obligatoirement les informations suivantes :
- Le nom de la personne intéressée ;
- Son adresse ;
- La date de sous-location prévue.
Vous pouvez également inclure des renseignements supplémentaires, à la condition d’avoir préalablement obtenu le consentement du sous-locataire potentiel.
L’avis doit être écrit dans la langue utilisée pour écrire le bail. Il doit ensuite être envoyé à l’adresse du propriétaire, telle qu’inscrite sur le bail d’origine.
Vous pouvez retrouver un modèle de formulaire d’avis de sous-location sur le site Web du Tribunal.
Acceptation ou refus du locateur
À compter de la date de réception de l’avis de sous-location, la propriétaire dispose de 15 jours pour vous répondre. Il peut alors accepter ou refuser le candidat proposé.
Sachez cependant qu’il ne peut refuser sans motif sérieux. Ce pourrait être le cas, par exemple, si une enquête de crédit révèle une incapacité à payer le loyer ou si des problèmes de vandalisme ont été constatés dans un logement précédent.
S’il accepte votre candidat, le propriétaire pourrait vous réclamer certaines dépenses raisonnables encourues, telles que le frais d’enquête de crédit.
En cas d’absence de réponse, le locateur est réputé avoir accepté.
Est-ce que la sous-location est légale ou illégale?
La sous-location est, dans la majorité des cas, un processus tout à fait légal dont peut se prévaloir un locataire.
La loi prévoit toutefois trois situations pour lesquelles la sous-location ou la cession de bail sont interdites :
- Vous êtes une personne aux études et vous habitez un logement d’un établissement d’enseignement ;
- Vous résidez dans une habitation à loyer modique (HLM ou LLM) ;
- Vous êtes marié ou uni civilement, votre logement est votre résidence familiale et votre conjoint refuse la sous-location.
Est-ce qu’un propriétaire peut refuser la sous-location?
Un propriétaire ne peut généralement pas refuser la sous-location sans raison valable, comme indiqué précédemment. De même, le bail ne peut contenir de clause interdisant explicitement la sous-location de votre appartement.
Cependant, le propriétaire peut légitimement demander la résiliation du contrat de sous-location si le sous-locataire cause des nuisances graves à lui-même ou aux autres occupants de l’immeuble. Par exemple, cela pourrait se produire en cas de troubles nocturnes répétés, de non-paiement ponctuel du loyer, etc.
Dans certains cas, le propriétaire pourrait même demander la résiliation du bail du locataire principal et réclamer des dommages-intérêts pour les préjudices subis.
Recours auprès du Tribunal administratif du logement (Régie du logement)
Vous considérez que votre locateur a refusé injustement votre demande de sous-location? Il est alors possible de vous adresser au Tribunal administratif du logement, autrefois connu en tant que « Régie du logement ».
Assurez-vous d’apporter tous les documents justificatifs utiles lors de l’audience. La présence de la personne intéressée par la sous-location est également essentielle.
Le Tribunal évaluera alors votre demande et vous fera part de ses conclusions. S’il conclut que le refus était effectivement injustifié, il pourrait déclarer valide la sous-location et condamner le locateur à des dommages-intérêts, si vous avez subi des préjudices.
